Execucions Hipotecàries

En cas de ser objecte d’una demanda d’execució hipotecària per part de l’Entitat Financera és important saber que d’acord amb allò MANIFESTAT a la Sentència d’11 de setembre de 2019 pel PLE DEL TRIBUNAL SUPREM, pronunciat per unanimitat, sobre els efectes derivats de la nul·litat de la clàusula de venciment anticipat de préstecs hipotecaris, després de la sentència del tribunal de justícia de la unió europea, en la SENTÈNCIA FACILITA UNA SÈRIE D’ORIENTACIONS JURISPRUDENCIALS per als procediments d’execució hipotecària en curs, en què encara no s’hagi produït el lliurament de la possessió a l’adquirent.

A la Sentència es manifesta que s’ha de tenir en compte com a criteri orientador per sobreseure o no la demanda el contingut de l’article 24 de la Llei de Contractes de crèdit immobiliari (a la qual anomenarà llei hipotecària per abreujar). En concret es diu:

1. Els processos en què el préstec es va donar per vençut després de l’entrada en vigor de la Llei 1/2013, per aplicació d’una clàusula contractual reputada nul·la, si l’incompliment del deutor no reuneix els requisits de gravetat i proporcionalitat exigits per la jurisprudència , tenint en compte com a criteri orientador l’art. 24 LCCI, haurien de ser igualment sobreseguts.

El sobreseïment dels processos no impedirà una nova demanda executiva basada, no en el venciment anticipat per previsió contractual, sinó en l´aplicació de la LCCI.

Així doncs, en tenir com a criteri orientador el que manifesta l’article 24 de la llei de contractes de crèdit immobiliari o llei hipotecària, hem d’anar a allò que s’ha manifestat.

I que diu l’article 24 sobre el venciment anticipat?

1. En els contractes de préstec el prestatari dels quals, fiador o garant sigui una persona física i que estiguin garantits mitjançant hipoteca o per una altra garantia real sobre béns immobles d’ús residencial o la finalitat dels quals sigui adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles construïts o per construir per a ús residencial el prestatari perdrà el dret al termini i es produirà el venciment anticipat del contracte si concorren conjuntament els següents requisits:

a) Que el prestatari estigui en mora en el pagament d’una part del capital del préstec o dels interessos.
b) Que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin almenys:
i. Al tres per cent de la quantia del capital concedit, si la mora es produís dins de la primera meitat de la durada del préstec. Es considerarà complert aquest requisit quan les quotes vençudes i no satisfetes equivalguin a l’impagament de dotze terminis mensuals o un nombre de quotes que suposi que el deutor ha incomplert la seva obligació per un termini almenys equivalent a dotze mesos.
c) Que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d’almenys un mes per al seu compliment i advertint-lo que, si no és atès, reclamarà el reemborsament total degut del préstec.
2. Les regles contingudes en aquest article no admeten pacte en contra.
Així doncs ha de saber que encara que s’hagi endarrerit en el pagament d’algunes quotes això no n’hi ha prou perquè li puguin presentar una demanda d’execució hipotecària ja que la quantia de les quotes vençudes i no satisfetes ha d’equivaldre almenys al tres per cent de la quantia del capital concedit o 12 terminis mensuals, (si la mora es produís dins de la primera meitat de la durada del préstec) i que el prestador hagi requerit el pagament al prestatari concedint-li un termini d’almenys un mes per al seu compliment i advertint-lo que , si no és atès, reclamarà el reemborsament total degut del préstec.