Ejecuciones Hipotecarias

En caso de ser objeto de una demanda de ejecución hipotecaria por parte de la Entidad Financiera es importante saber que de acuerdo con lo MANIFESTADO en la Sentencia de 11 de septiembre de 2019 por el PLENO DEL TRIBUNAL SUPREMO, pronunciado por unanimidad, sobre los efectos derivados de la nulidad de la cláusula de vencimiento anticipado de préstamos hipotecarios tras la sentencia del tribunal de justicia de la unión europea y en su SENTENCIA FACILITA UNA SERIE DE ORIENTACIONES JURISPRUDENCIALES para los procedimientos de ejecución hipotecaria en curso, en los que no se haya producido todavía la entrega de la posesión al adquirente.

En la Sentencia se manifiesta que se debe tener en cuenta como criterio orientador para sobreseer o no la demanda el contenido del articulo 24 de la Ley de Contratos de crédito inmobiliario (a la que llamare ley hipotecaria para abreviar). En concreto se dice:

1. Los procesos en que el préstamo se dio vencido después de la entrada en vigor de la Ley 1/2013, por aplicación de una cláusula contractual reputada nula, si el incumplimiento del deudor no reúne los requisitos de gravedad y proporcionalidad exigidos por la jurisprudencia, teniendo en cuenta como criterio orientador el art. 24 LCCI, deberían ser igualmente sobreseídos.

El sobreseimiento de los procesos no impedirá una nueva demanda ejecutiva basada, no en el vencimiento anticipado por previsión contractual, sino en la aplicación de LCCI.

Así pues, al tener como criterio orientador lo manifestado por el articulo 24 de la ley de contratos de crédito inmobiliario o ley hipotecaria, debemos ir a lo manifestado por la misma.

Y que dice el artículo 24 sobre el Vencimiento anticipado:

1. En los contratos de préstamo cuyo prestatario, fiador o garante sea una persona física y que estén garantizados mediante hipoteca o por otra garantía real sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir para uso residencial el prestatario perderá el derecho al plazo y se producirá el vencimiento anticipado del contrato si concurren conjuntamente los siguientes requisitos:

a) Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital del préstamo o de los intereses.
b) Que la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
c) Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

2. Las reglas contenidas en este artículo no admitirán pacto en contrario.
Así pues debe saber que aunque se haya retrasado en el pago de algunos cuotas esto no basta para que le puedan presentar una demanda de ejecución hipotecaria pues la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas debe equivaler por lo menos al tres por ciento de la cuantía del capital concedido o 12 plazos mensuales, (si la mora se produjera dentro de la primera mitad de la duración del préstamo) y que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido, reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.